5月数据出炉了，百城房价零上涨，跌幅创了十年最惨纪录。

2025年5月，据中指研究院的数据显示，全国100个重点城市的二手住宅均价是13,794元每平米。环比下跌0.71%，同比下跌7.24%。这已是连续下跌态势，且跌幅较4月扩大了0.15个百分点，同比跌幅也扩大至7.24%。

当跌幅连续3个月超过0.5%，普通人就能明显感受到市场变化，若超过0.8%，便可能是继续下跌的前兆，而5月的0.71%已经逼近了危险线。对比去年9月的救市，当时跌幅仅0.7%，今年政策下跌幅却反超救市前的水平，政策效率明显减弱。

从数据上看，三四线城市目前“血流成河”，一线城市呈现虚假回暖。5月环比跌幅一线至三四线均较4月有所扩大，一线城市为-0.37%，二线城市是-0.78%，三四线城市是-0.76%，连续下跌月数分别为一线城市8个月，二线城市15个月，三四线城市26个月。

一线城市出现了假止血真下跌的现象，上海的外环老破小单月跌了3.2%，北京学区房挂牌量激增40%，深圳靠港澳客退税政策勉强支撑，普通住宅仍跌势不止。三四线城市则是断崖式的崩塌，乌鲁木齐单月跌了2.93%，金华有业主半年降价43%仍难脱手，陷入了无人接盘的死局。不过，杭州放开限购后逆涨了10%，而南京作为省会却跌穿了地心。

接下来看政策失效的三大黑洞。首先，购买力彻底枯竭，居民存款增速跌至3.1%，房贷的违约率攀升至了8.7%，老百姓的钱包被掏空。

其次，二手房库存“海啸”，成都挂牌23万套，年增48%，重庆31万套，年增52%，武汉是8万套，年增37%，挂牌量每增10%，房价还会再跌3%。最后，政策相互矛盾，新房“好房子”战略绞杀二手市场，上海金安喜悦得房率超过百分之百，直接碾压了同地段20年旧房子，1到5月，土地出让金仅降5.3%，地方政府仍然在高价卖地。

当开发商联合中介用15%的佣金收购客户的时候，有的二手房东还在幻想慢慢降价，试探市场期待反转，却不知已卷入定价权的争夺战，正在被开发商猎杀。

比如郑州某新盘降价20%，中介连夜拉走二手房的客户，杭州湾的新区项目给中介22%的佣金，专坑外地投资客。结果深圳宝安的房东从500万砍到200万，成交耗时28个月，同期万科某盘3个月清空600套的库存，最后一个高价买家还被新房截胡，房子可能只剩折价。

新房之所以会撤掉二手房的升值空间，首先是地方政府的土地财政依赖，哪怕2025年第一季度二手房交易占比超过60%，30城的二手房成交同比增加21%，新房仅占6.4%，政策仍然通过房票安置、好房子标准等工具保障新房。另外，开发商通过高佣金买中介、炒作倒挂盘、精准降价清库存来收割市场。颠覆认知的是，时间会吃掉所有筹码，没有卖不掉的房子这种说法是错误的。

接下来，普通人必须抢跑的三个动作要牢记。首先，紧急止损，立即抛售无学区、无地铁、房龄超过15年的房产。

其次，抓住置换窗口期，利用卖旧买新税费减免降低置换成本，换仓黄金的策略是只买现房，避开风险，锁定核心区北上广深内环50平的房子，优于三四线的200平方。

第三，政策避险，在三四线城市自住可买，投资则要避开；二线非省会保留一套自住，一线与二线间要置换优质资产。

那么未来三年的中局到底是最后一波还是全面崩盘？目前还剩最后三张救市的底牌。

第一，京沪穗全面取消限购，广州目前已经取消了120平方以上的限购。

第二，4万亿收购存量房，国资接盘二手房改为保障房。

第三，房贷利率破3%，央行或启动史诗级的降息。

给普通人的终极忠告是别再问房价会不会涨？2025年的核心命题是如何在资产缩水大潮中保住血汗钱。